Combien d appartement pour être rentier ? 5 façons de vivre sans payer de loyer

C’est un soir froid et je suis blotti sur le porche arrière d’un immeuble de trois étages, en train de discuter avec quelques amis de la recherche d’un appartement. L’année dernière, les loyers des appartements ont augmenté de 4,8 % et dans les quartiers chauds, les loyers ont augmenté de 15 % par rapport à l’année précédente. Au cours des quatre dernières années, les loyers ont augmenté de plus de 50 %.

Mon ami Bernard, qui a récemment rompu avec sa petite amie, n’arrive pas à trouver un endroit assez bon marché pour vivre dans le même quartier. « C’est tellement dur », s’ouvre-t-il, épuisé après avoir regardé des appartements toute la journée. « Je ne peux pas me permettre un endroit sympa. » Il partage ensuite qu’il n’a pas économisé d’argent ces deux dernières années parce que « je reçois deux salaires par mois – mon loyer et mon prêt étudiant ». C’est une situation dans laquelle se trouvent de nombreuses personnes, mais tout le monde devrait économiser quelque chose, même si ce n’est que 5 dollars par jour.

Je suis content de parler d’argent avec mes copains. J’ai bu un peu de vin, alors je n’ai pas pu m’en empêcher. « Et si tu pouvais vivre sans loyer, Brian ? »

Il sait que je blogue sur l’argent, mais il me regarde toujours comme si j’étais un idiot.

Je peux vraiment vivre sans loyer ?

Oui, tu peux vivre sans loyer. Ce qui peut faire une énorme différence pour votre future valeur nette. Beaucoup de gens dépensent trop d’argent pour le loyer – ils prennent un appartement de luxe (je déteste cette expression) dans un quartier et laissent tomber 50 % de leur salaire net sur un logement. La majorité des locataires de ces appartements de luxe (qui détestent toujours cette expression) vivent encore au jour le jour. Ils disent ensuite qu’ils n’ont pas assez d’argent pour épargner. Euh…

Le loyer est la plus grande dépense de beaucoup de gens et la plus grande occasion d’économiser de l’argent. Je recommande toujours d’essayer d’optimiser votre plus grosse dépense en premier, car elle peut avoir la valeur future d’un investissement que les économies peuvent être massives. Sérieusement, ne louez pas un appartement cher à moins que vous n’investissiez déjà au moins 20 % de vos revenus. Payez-vous d’abord en économisant au moins 20 %, puis vous pourrez dépenser le reste. Si vous avez assez d’argent pour louer un bel appartement, allez-y.

Mais si vous voulez prendre une retraite anticipée, acquérir une indépendance financière, atteindre la liberté financière – quel que soit le nom que vous lui donnez, vous devez maîtriser vos frais de subsistance.

Économiser de l’argent sur le loyer

Pour un point de vue légèrement différent, nous avons déjà abordé la question des économies de loyer.

En 2010, alors que j’entamais mon parcours vers l’indépendance financière, j’ai décidé de déclasser mon appartement de 1 500 à 800 euros par mois et d’investir la différence. La valeur de chaque euro que j’ai économisé à l’époque, en utilisant une simple stratégie d’investissement, vaut aujourd’hui 3,25 euros. La valeur totale de l’argent que j’ai économisé en déclassant mon appartement pendant un an (alors que j’ai aussi économisé pour acheter ma première propriété), vaut aujourd’hui 27 300 euros. C’est une tonne d’économies (qui continue d’augmenter) et si elle s’élève à 7 % par an (ce qui est assez réaliste) et que je n’y ajoute pas un seul dollar, les 27 300 € que j’ai économisés sur le loyer en 2010 vaudront 207 814 € dans 30 ans. Je vais prendre ça sur des comptoirs en granit n’importe quand.

Mais, je payais quand même 800 eurps par mois. Et si vous pouviez vivre sans loyer, ou même gagner de l’argent en louant ? Il est en fait possible, et dans certains cas assez facile, de vivre sans loyer dans de nombreuses villes en France (et dans certains endroits à l’étranger).

Cinq façons de vivre sans loyer (ou de gagner de l’argent en louant !)

1. Louer, puis sous-louer pour plus d’argent (The Rent Side Hustle)
2. Louer une maison et louer les autres pièces
3. Airbnb
4. Acheter une maison et payer l’hypothèque avec les locataires (House Hacking)
5. Échange contre un loyer gratuit (échange de valeur)

1. Louer un appartement, puis le sous-louer pour plus d’argent (alias « The Rent Side Hustle »)

Bien que je n’aie fait cela qu’une seule fois pendant deux mois, cela a fonctionné à merveille et j’ai gagné 1 200 euros. Honnêtement, j’aurais aimé y penser plus tôt. C’est une stratégie que je recommande vivement. L’idée est simple : vous sous-louez votre appartement pour un montant supérieur à celui du loyer et vous encaissez la différence. Vous pouvez même chercher un appartement dans le but précis de le faire et cela vous facilite la tâche s’il s’agit d’un autre logement de votre immeuble ou d’un appartement que vous connaissez bien. Tous les immeubles ou propriétaires n’autorisent pas cette pratique (vérifiez bien votre contrat), mais une grande majorité des contrats de location que j’ai examinés ne comportent pas de restrictions ou de mention concernant les « tarifs de sous-location ». Oui, ils comportent des restrictions sur le moment et la manière dont vous pouvez sous-louer, mais pas sur le taux de location que vous pouvez faire payer au sous-locataire. Parfois, l’argent se trouve entre les lignes. ?

Il est beaucoup plus facile de faire de l’argent si vous n’avez pas de propriétaire ou si vous vivez dans un quartier où vous avez fait une très bonne affaire. Je l’ai recommandé à un de mes amis dont le propriétaire n’a pas augmenté son loyer depuis cinq ans. Maintenant, il le sous-loue et gagne 1 200 € par mois. Tant que son chèque de loyer arrive, son propriétaire ne le dérange pas. C’est particulièrement facile dans les quartiers où le taux de rotation des étudiants est élevé ou dans les immeubles où les sociétés de gestion sont surchargées et sous-payées (la plupart !).

Autre possibilité : cherchez à reprendre les baux existants de vos amis ou même de Craiglist. Lorsque vous reprenez un bail, vous pouvez immédiatement le sous-louer pour plus d’argent. Il y a des tonnes d’offres à trouver si vous cherchez bien. Mais assurez-vous de faire vos devoirs. C’est l’un des bonus de l’augmentation rapide des loyers, car si vous avez vécu dans un quartier pendant un certain temps, vous pouvez probablement sous-louer votre appartement pour un montant bien supérieur à celui que vous payez actuellement. À moins que votre propriétaire ne soit très avisé, trouvez un nouveau propriétaire.

2. Louer une maison, signer le bail, puis louer les autres pièces (et votre cabane dans l’arbre ?) à un tarif plus élevé

C’est un moyen facile de vivre sans loyer, tant que vous êtes responsable du paiement et de la perception du loyer. Trouvez un bon appartement à un prix avantageux, fermez-le, puis louez-le à des amis ou à d’autres personnes à un prix par chambre plus élevé que celui que vous payez. S’il s’agit d’un appartement ou d’une maison de 3, 4 ou 5 chambres, il devrait être assez facile pour vous d’ajouter 100 à 200 euros au prix de chaque chambre pour couvrir le coût de la vôtre. Si cela est plus facile à faire lorsque vous louez les autres pièces de l’appartement à des non-amis, cela peut aussi fonctionner avec vos amis, car vous pouvez leur dire que leur loyer est un peu plus élevé puisque vous assumez la charge du bail et effectuez les paiements. Il est probable que cela se produise tout autour de vous, donc si vous êtes jeune ou si vous voulez vivre avec des colocataires, c’est une excellente option pour vivre sans loyer.

3. Airbnb Vos chambres supplémentaires, et/ou votre appartement complet lorsque vous voyagez

C’est une évidence et je connais beaucoup de gens qui non seulement vivent gratuitement, mais qui gagnent aussi de l’argent grâce à leur appartement. Mais soyez prudent, car votre contrat de location peut prévoir des restrictions sur le partage du logement, surtout si vous vivez dans un immeuble d’entreprise. Si vous avez un propriétaire de l’ancienne école, il n’y aura probablement pas de restrictions, mais vérifiez bien. De plus, assurez-vous d’économiser de l’argent pour les impôts, car les revenus de la Airbnb sont imposables et je connais des personnes qui ont été grillées par l’IRS à cause de leurs revenus de la Airbnb. Vous devez également être très prudent si vous louez votre propre logement, car il y a des restrictions sur ce qui sera couvert par l’assurance de votre locataire (vous devez TOUJOURS AVOIR UNE ASSURANCE DE LOCATAIRE).

4. Achetez une maison avec une mise de fonds de 5% ou avec un prêt FHA, puis louez les chambres pour couvrir le coût de l’hypothèque (alias « House Hacking »)

Allons un peu plus loin et achetons une propriété, afin de pouvoir faire un investissement, gagner de l’argent en louant des chambres, et puis aussi vivre sans loyer ! Quoi ? C’est le tiercé gagnant. ? ?? Un mythe est que vous avez besoin d’un acompte de 20%. À mon avis, trop de gens attendent d’avoir une mise de fonds complète de 20 % et ratent des occasions d’acheter dans des marchés immobiliers qui s’apprécient. Bien qu’il ne soit pas toujours judicieux d’acheter, étant donné les loyers très élevés dans la plupart des villes, acheter pourrait ne pas être moins cher en fin de compte. Si vous allez vivre dans la même ville pendant au moins quelques années, vous pourriez en fait gagner pas mal d’argent sur cet investissement.

Note : Restez à l’écoute pour une prochaine série de messages détaillés et de podcasts sur la façon de commencer le piratage informatique.

5. Vivre chez soi ou avec un ami et faire du troc pour un loyer gratuit (alias « Échange de valeurs, pas de gratuité »)

C’est en fait beaucoup plus courant que vous ne le pensez. Si vous avez quelque chose de valeur (que ce soit des compétences ou un bien comme une voiture), vous pouvez l’échanger contre un loyer réduit, voire gratuit. Une lectrice m’a récemment envoyé un courriel pour me faire savoir qu’elle laisse ses colocataires utiliser sa voiture et qu’elle fait également la cuisine pour eux, en échange d’un loyer gratuit. Vous pouvez faire la même chose si vous décidez de retourner vivre chez vos parents – troquez le privilège de la gratuité du loyer et la possibilité d’épargner et d’investir votre argent à la place.

Conseils importants pour vivre sans loyer

Quelques mots de prudence :

1. Les revenus locatifs sont des revenus imposables, alors soyez prudent et veillez à économiser au moins 30 % de vos revenus locatifs pour vos impôts
2. Assurez-vous toujours d’avoir une assurance de locataire et recherchez une assurance qui couvre la propriété même si vous ne le dites pas !
3. Lisez les contrats très attentivement (oui, je sais que c’est pénible mais ça vaut le coup). Chaque contrat de location et de sous-location est unique – assurez-vous donc de bien couvrir vos bases et que ce que vous essayez de faire est légal, sur la base des accords.
4. Restez calme. Ne faites pas payer une tonne de loyer à vos amis s’ils n’en ont pas les moyens. Soyez ouvert avec eux.
5. Si vous rentrez chez vous avec vos parents, proposez de payer un loyer ou de faire suffisamment de tâches/ajouter suffisamment de valeur pour ne pas profiter de leur bonne volonté.

Comment vivez-vous sans payer de loyer ?