En tant qu’investisseur foncier, j’ai conclu beaucoup de transactions moi-même (sans l’aide d’un agent de clôture professionnel). Après avoir facilité des centaines de clôtures de cette façon, j’ai acquis une bonne compréhension fondamentale de la façon de conclure des transactions immobilières par moi-même.
Dès lors que ma marge de profit dans la transaction est de 5K€ ou plus, il est assez facile de justifier la valeur de l’assurance titre, mais PAS nécessairement assez pour couvrir le coût du paiement d’une compagnie de titre ou d’un avocat immobilier pour faciliter la clôture pour moi.Sur la base de la valeur marchande d’une propriété, voici comment je l’aborde :
Catégorie A : Si la propriété vaut 10 000 € ou plus, je commanderai une police d’assurance titre et engagerai une compagnie de titres ou un avocat de clôture pour faciliter la clôture.
Catégorie B : Si la propriété vaut de 5 000 à 10 000 €, je commanderai une police d’assurance titre et je conclurai l’affaire en interne.
Catégorie C : Si la propriété vaut moins de 5 000 €, je ferai ma propre recherche de titres et conclurai l’affaire en interne.
Et juste pour clarifier (au cas où il y aurait une confusion), ces chiffres font référence à la valeur marchande réelle de la propriété, PAS au prix que je paye pour elle (par exemple – Si j’achète une propriété pour 500 €, mais que j’ai estimé qu’elle valait 7 000 € – cela entrerait carrément dans la Catégorie B).
Lorsque j’ai débuté dans le domaine foncier, la plupart des propriétés que j’ai achetées étaient TRÈS bon marché (parce que je n’avais pas beaucoup d’argent à investir à l’époque, et c’était tout ce que je pouvais me permettre). Par conséquent, j’ai passé beaucoup de temps à conclure mes propres transactions et à faire mes propres recherches de titres.
Pratiquement parlant, conclure des affaires en interne est certainement faisable, mais ce n’est pas quelque chose que je recommande libéralement (parce que ces types d’affaires rentrent dans une boîte assez petite).
Je ne vais pas mentir – faire tout ce travail de jambe supplémentaire demande beaucoup de temps, d’efforts, d’énergie et d’attention aux détails. Cela ouvre également la porte à ce que vous fassiez des erreurs. Si c’est quelque chose que vous envisagez de faire, il est important d’ALLER LENTEMENT et de prendre votre temps pour comprendre ce que vous faites. C’est un processus où la précision est essentielle.
Si vous abordez ce sujet sans expérience préalable de la conclusion de transactions immobilières (une catégorie dans laquelle je soupçonne la plupart des gens), ce n’est pas une mauvaise idée d’obtenir l’aide d’un professionnel du titre ou d’un avocat de clôture expérimenté pour vos premières transactions, juste pour vous assurer que vous faites les choses correctement.
Même si vous devez débourser une énorme partie du profit sur votre première transaction, c’est toujours une bonne affaire SI vous êtes très attentif et posez beaucoup de questions pour vous assurer que vous apprenez le processus. Une fois que vous aurez compris comment conclure vous-même une transaction simple, vous pourrez économiser une tonne d’argent sur vos futures transactions. J’ai facilement économisé des dizaines de milliers d’euros en procédant de cette façon… mais cela n’a été possible que parce que j’ai pris beaucoup de temps pour comprendre le processus avant de m’y lancer moi-même.
Comment lire un engagement de titre
Supposons que vous travaillez sur une transaction qui entre dans la Catégorie B telle que référencée ci-dessus (c’est-à-dire – que vous voulez conclure la transaction vous-même, mais vous voulez aussi acheter une assurance titre pour vous assurer que vous êtes protégé de toute responsabilité potentielle).
Les engagements de titres sont des documents qui ne sont pas des documents officiels.
Si vous vous occupez de la clôture en interne, la société de titres va vous donner un rapport de titre préliminaire (alias – engagement de titre), qui peut être un document assez compliqué et déroutant avec BEAUCOUP d’informations cuites dedans.
La première fois que j’ai essayé de conclure une transaction AVEC une assurance titre, mais SANS l’aide d’un agent de clôture, j’étais très confus sur ce que je regardais. Il m’a fallu beaucoup de temps (et plusieurs conversations avec la compagnie de titres) pour comprendre ce que ce document disait et ce que j’étais censé en faire.
Dans un effort pour VOUS aider à comprendre comment déchiffrer ce qui est écrit dans un engagement de titre, j’espère que la vidéo ci-dessus sera un tutoriel utile pour vous (comme vous le verrez, c’est un truc assez sec… mais si vous êtes confronté à cette situation de première main, je pense que vous le trouverez éclairant).
Essentiellement, vous devez examiner la liste de blanchisserie complète des éléments sur Schedule B, Section I, vous assurer que chaque élément est complet, puis remettre ces éléments à la société de titres. Une fois qu’ils ont votre paquet de documents, ils prendront l’information et obtiendront votre politique d’assurance titre traitée et finalisée.
Gardez à l’esprit que vous n’aurez pas de protection efficace de l’assurance titre JUSQU’À ce que toutes ces étapes soient terminées et que vous ayez payé votre prime d’assurance titre.